서울 아파트 매매시장이 대출 한도 축소와 세제 개편에 따른 불확실성 영향으로 가격대별로 거래 양상이 뚜렷하게 갈렸다. 지난달 서울에서 신고된 아파트 매매 거래 중 83.1%가 주택담보대출(주담대)을 최대 6억원까지 받을 수 있는 15억원 이하 아파트에 집중됐다. 반면 15억원을 초과하는 중·고가 아파트는 거래가 줄어든 반면, 100억원 안팎의 초고가 아파트는 신고가 거래가 이어지며 다른 흐름을 보였다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 7월 서울 아파트 매매 신고 건수는 3493건으로 집계됐다. 아직 신고 기한이 남아 있어 최종 건수는 더 늘어날 전망이다. 이 중 15억원 이하 아파트 거래는 2904건으로 전체의 83.1%를 차지했다. 이는 전월 76.4% 대비 6.7%포인트 상승한 수치다. 현행 대출 규제에 따라 15억원 이하 아파트는 주담대 한도가 최대 6억원이지만, 15억원 초과~25억원 이하 아파트는 4억원, 25억원 초과 아파트는 2억원까지 대출 한도가 제한돼 있다. 이로 인해 실수요자들이 자금 조달이 상대적으로 수월한 15억원 이하 아파트로 몰린 것으로 분석된다.
KB국민은행의 김효선 부동산수석전문위원은 “대출을 활용할 수 있는 가격대가 거래 증가를 견인하고 있다”고 말했다. 실제로 15억원 초과 아파트 거래 비율은 감소세를 이어갔다. 15억~25억원 구간은 12.4%로 전월 16.6% 대비 4.2%포인트 줄었고, 25억~50억원 구간도 3.9%로 2.5%포인트 하락했다. 50억원 초과 아파트는 전체 거래의 0.5%로 전월의 절반 수준에 머물렀다.
이 같은 거래 감소는 대출 한도 축소와 세제 개편을 둘러싼 불확실성이 복합적으로 작용한 결과로 보인다. 김인만 김인만부동산연구소 소장은 “공시가격 30억원을 넘는 초고가 주택은 세제 개편 방향이 확정되지 않아 관망세가 짙다”며 “20억~30억원대 한강변 아파트는 대출 규제로 자금 조달이 어려워 거래가 줄었다”고 설명했다.
정부는 고가 주택에 대한 보유세 부담을 강화하는 방안을 검토하며 ‘똘똘한 한 채’에 집중된 수요를 분산시키려 한다. 이미 공시가격 상승으로 강남권 고가 주택 보유세 부담이 올해 크게 증가했다. 신한은행 우병탁 부동산 전문위원 분석에 따르면 강남 3구와 용산구 내 공시가격 30억원 초과 아파트 9개 주택형 중 5개가 올해 예상 보유세가 역대 최고치를 기록했다.
예를 들어 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡ 주택자의 예상 보유세는 올해 1810만원으로 전년 1274만원보다 42.1% 늘었다. 이는 세율 인상보다는 집값 상승에 따른 공시가격 반영 효과가 크다. 고령자 및 장기보유 세액공제는 적용하지 않은 수치다.
반면 대출 의존도가 낮은 자산가들이 주로 매수하는 100억원대 초고가 아파트 시장은 다른 양상을 나타냈다. 한강변과 재건축 단지 등 희소성이 높은 주택에 대한 수요가 이어지며 일부 단지에서는 신고가 거래가 나왔다. 강남구 압구정동 신현대12차 전용 182㎡는 지난달 4일 112억5000만원에 거래돼 최고가를 경신했다. 같은 동 신현대11차 전용 183㎡도 13일 105억원에 거래되며 100억원대를 회복했다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 178㎡는 같은 날 98억원에 팔려 이전 최고가인 95억원을 넘어섰다.
서울 아파트 시장은 대출 한도와 세제 개편이라는 두 가지 변수로 인해 중저가 주택과 고가 주택 간 거래 양극화가 심화되고 있다. 15억원 이하 아파트는 대출 규제 완화 효과로 거래가 집중되고, 15억~50억원대는 규제와 불확실성으로 위축된 반면, 100억원 안팎 초고가 주택은 자산가 중심으로 신고가 거래가 이어지는 모습이다. 향후 세제 개편 방향과 금융 규제 변화가 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.
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