서울 강남권과 용산구 일대의 고가 아파트 보유세가 올해 문재인 정부 시절 최고 수준을 넘어선 것으로 나타났다. 세율 인상 전임에도 공시가격 급등이 주된 원인으로 분석된다. 정부가 초고가 주택에 대한 실효세율 1% 적용을 검토하면서 집주인들의 세금 부담은 더욱 늘어날 전망이다.
신한 프리미어 패스파인더의 우병탁 전문위원이 31일 발표한 세금 시뮬레이션 결과에 따르면, 서울 강남 3구와 용산구 내 공시가격 30억 원을 초과하는 아파트 9개 주택형 중 절반 이상인 5개 주택형이 올해 예상 보유세 최고치를 경신했다. 대표적으로 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용 84㎡ 1주택자의 올해 보유세는 1810만 원으로, 지난해 1275만 원보다 40% 이상 증가했다. 이는 2021년 최고치인 1653만 원을 뛰어넘는 수치다. 같은 동 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡는 2027만 원, 전용 112㎡는 3816만 원에 달할 것으로 추산된다. 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용 235㎡의 보유세는 올해 7633만 원에 이를 것으로 예상됐다.
이 같은 보유세 급증 현상은 주택 가격 상승에 따른 공시가격 자체의 큰 폭 상승 때문이다. 2021년 문재인 정부 말기에는 시세 15억 원 초과 공동주택의 공시가격 현실화율이 78.3%에 달했고, 종부세 공정시장가액비율은 95%, 재산세는 60%로 세 부담이 컸다. 하지만 올해는 현실화율이 69%, 종부세 공정시장가액비율도 60%로 낮아졌다. 그럼에도 불구하고 보유세가 역대 최고 수준으로 오른 것은 공시가격이 크게 올랐기 때문이다. 예컨대, 반포자이 전용 84㎡의 올해 공시가격은 34억 9100만 원으로 2021년 22억 4500만 원 대비 55.5% 상승했다.
정부는 초고가 주택에 대해 실효세율을 1%까지 올리는 방안을 검토 중이다. 이 경우 시가 50억 원 상당 주택의 보유세가 연간 5000만 원에 이를 전망이다. 강남권 주요 단지의 보유세 부담은 현재보다 2~3배 이상 증가할 것으로 보인다. 국토교통부 자료에 따르면, 올해 공시가격 30억 원 이상 공동주택은 전국에 5869호이며, 이 중 99.3%인 5519호가 서울에 집중돼 있다. 용산구 ‘나인원한남’과 ‘한남더힐’, 강남·서초 대형 아파트, 성동구 성수동 주상복합 등이 주요 대상이다.
증세 방식도 주택 수 기준에서 가액 합산 중심으로 바뀔 가능성이 있다. 1주택자라도 종부세 과세표준이 12억 원(시세 약 46억 원)을 넘으면 다주택자 최고 중과세율 5%가 적용될 수 있다. 고령자나 장기보유자에 대한 세액공제도 축소될 가능성이 제기된다.
현장에선 은퇴 이후 현금 흐름이 부족한 고령층 보유자들의 부담이 특히 크다. 강남 지역 한 부동산 중개업소 관계자는 “다주택을 정리하고 ‘똘똘한 한 채’를 마련한 1주택자들도 세금 부담이 커져 어려움을 겪고 있다”며 “은퇴자들은 마땅한 대책이 없어 혼란스러운 상태”라고 전했다.
전문가들은 공급 부족 문제를 해결하지 않은 상태에서 세금 인상만으로는 집값 안정 효과가 제한적일 것으로 보고 있다. 우병탁 전문위원은 “초고가 주택 기준이 명확해지면 세 부담을 피해 강남 대신 성동·마포·광진 등 한강변 인접 지역으로 매수세가 이동하는 ‘문턱 효과’가 나타날 수 있다”고 설명했다.
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