서울 동작구 사당동 305-35 일대가 최고 34층, 약 970세대 규모의 새로운 주거단지로 탈바꿈할 전망이다.
서울시는 동작구 사당동 305-35 일대 재개발 신속통합기획을 확정했다.
대상지는 지하철 7호선 남성역에서 도보 약 10분 거리에 위치한 약 4만1,301㎡ 규모의 지역이다.
현재 제2종(7층) 및 제2종 일반주거지역인 이곳은 신속통합기획을 통해 제3종일반주거지역으로 상향하고 용적률 280% 이하, 최고 34층 내외, 약 970세대 규모의 주거단지로 조성하는 계획이 제시됐다.
다만 세대수 등은 신속통합기획 시뮬레이션 단계의 수치로 향후 정비계획 입안 과정에서 최종 확정된다.
이번 계획에서 주목할 부분은 단순히 아파트를 새로 짓는 데 그치지 않는다는 점이다.
사당로16길을 비롯한 주변 도로를 정비하고 기존 주거지역을 잇는 공공보행통로와 엘리베이터를 설치하는 한편, 청소년수련시설과 근린생활·커뮤니티시설까지 확충하는 생활권 단위의 정비계획이 함께 추진된다.
특히 대상지 주변에서 역세권 활성화사업과 역세권 장기전세주택사업 등이 동시에 추진되고 있어 이번 사업이 본격화될 경우 남성역을 중심으로 한 사당동 일대의 도시공간에도 상당한 변화가 예상된다.
■ 남성역 도보 10분…그러나 좁은 도로와 급경사가 숙제
사당동 305-35 일대는 입지 자체만 놓고 보면 지하철 7호선 남성역과 비교적 가깝다.
그러나 기존 주거환경에는 여러 제약이 있었다.
대상지의 주요 진입로인 사당로16길이 협소해 주민들의 통행 불편이 있었고, 부지는 남북으로 약 430m에 달하는 긴 장방형 형태다.
더욱이 부지 내부 최대 높이 차이가 약 22m에 달한다.
평지에 조성되는 일반적인 정비사업과 달리 도로와 건축물 배치뿐 아니라 보행자의 이동 편의까지 경사지형과 함께 풀어야 하는 곳이라는 의미다.
서울시는 이런 문제를 개별 사업지만의 문제가 아니라 주변 개발사업까지 포함해 해결하는 방향으로 계획을 세웠다.
■ 사당로16길 최대 16m·4차로로…교통체계부터 손본다
이번 신속통합기획의 핵심 가운데 하나는 도로 개선이다.
서울시는 주민 이용이 많은 사당로16길을 주변 개발사업 진행 상황과 연계해 단계적으로 확폭할 계획이다.
북측 역세권 활성화사업과 연계해 먼저 폭 14m, 3차로와 양측 보도를 확보하고, 향후 서측 역세권 장기전세주택사업 등이 추진되면 진입부를 폭 16m·4차로까지 확대한다는 구상이다.
사당로20가길과 사당로20나길, 남부순환로257길 등 주변 도로도 함께 정비한다.
차량 통행뿐 아니라 보행환경도 확보하고, 사당로와 남부순환로에서 차량이 원활하게 진출입하도록 사당로16길에 진출입구 2곳을 계획했다.
이는 향후 약 970세대의 주택 공급과 주변 역세권 개발에 따른 교통수요 증가를 사전에 고려한 기반시설 계획이라는 점에서 의미가 있다.
■ TJ뉴스 분석｜970세대보다 중요한 것은 ‘주변 개발과의 연결’
재개발 사업에서 흔히 가장 먼저 주목받는 것은 세대수와 최고 층수다.
그러나 사당동 305-35 일대 사업은 ‘970세대·34층’이라는 숫자만으로 평가하기 어려운 사업이다.
대상지 주변에서는 이미 역세권 활성화사업과 역세권 장기전세주택사업 등이 추진되고 있다.
서울시 역시 이에 따라 향후 교통량 증가 등 지역여건의 변화가 예상된다고 판단했다.
따라서 이번 사업의 성패는 새 아파트 자체뿐 아니라 주변 사업들과 도로·보행체계를 얼마나 유기적으로 연결하느냐에 달렸다고 볼 수 있다.
개별 재개발 구역만 새롭게 바뀌고 주변의 좁은 도로나 보행환경이 그대로 남는다면 정비사업으로 인한 생활환경 개선 효과가 제한될 수 있기 때문이다.
이번 기획에서 주변 개발사업과 사당로16길 확폭을 연계한 것도 이런 문제를 염두에 둔 것으로 풀이된다.
■ 430m 긴 단지 동서로 가로지르는 ‘공공보행통로’
차량 중심의 도로 개선만 추진하는 것도 아니다.
서울시는 남북으로 약 430m에 이르는 긴 부지 특성과 기존 주민들의 이동 동선을 고려해 동서 방향 공공보행통로를 조성한다.
특히 동측 주거지역과 연결되는 곳에는 8~9m에 달하는 급격한 단차가 존재한다.
서울시는 기존 옹벽구간에 계단식 조경공간을 조성해 거대한 옹벽에서 오는 시각적 위압감을 줄이고, 급경사 계단도 안전하게 재조성하기로 했다.
여기에 엘리베이터까지 설치해 고령자와 장애인 등 보행약자의 이동 편의성을 높인다는 계획이다.
단지 내부에도 계단·경사로·엘리베이터 등을 배치한다.
이는 경사지 재개발에서 중요한 과제인 ‘높이 차’를 단순한 건축설계 문제가 아니라 생활동선과 보행권의 문제로 접근했다는 점에서 눈여겨볼 대목이다.
■ 청소년독서실은 ‘청소년수련시설’로 확대
지역 생활기반시설도 함께 확충된다.
기존의 협소한 사당4동 구립 청소년독서실을 확대·재배치해 청소년수련시설로 조성한다.
보행량이 많은 사당로16길에는 근린생활시설과 커뮤니티시설을 배치해 단지 주민뿐 아니라 주변 주민들도 이용할 수 있는 생활가로 기능을 강화한다.
대규모 공동주택이 기존 저층주거지와 단절된 ‘섬’처럼 들어서는 것을 최소화하고 주변 지역과 생활 기능을 공유하도록 하겠다는 취지로 볼 수 있다.
■ 최고 34층은 북쪽에…남성중학교 방향으로 점차 낮춘다
건축물의 높이도 일률적으로 계획하지 않았다.
대상지는 지형적으로 남쪽이 높고 북쪽이 낮은 이른바 남고북저 형태다.
서울시는 사당로 및 역세권 활성화사업과 연결되는 북측 진입부에 최고 34층 규모의 랜드마크 주동을 배치한다.
반면 남측 저층주거지와 남성중학교 방향으로 갈수록 건축물 높이를 단계적으로 낮춰 주변 지역과 조화를 이루는 스카이라인을 형성한다는 계획이다.
공공보행통로와 단지 주요 보행동선을 따라 열린 공간도 확보하고 주동 사이의 개방감을 높여 동서 방향으로 시야와 보행동선이 열리도록 했다.
자료 6쪽의 종합구상도와 조감도에서도 북측에 상대적으로 높은 주동을 배치하고 단지 내부에 보행축과 개방공간을 연결하는 전체적인 구상을 확인할 수 있다.
■ 제2종에서 제3종으로 종상향…사업성 보정계수 1.17 적용
사업 추진 측면에서 가장 관심을 끄는 부분은 용도지역 상향과 사업성 보정이다.
서울시는 주변 정비사업과 경관 등을 고려해 대상지의 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하고, 사업성 보정계수 1.17을 적용하는 등 사업추진 여건을 개선했다. 이를 바탕으로 약 970세대의 주거단지를 계획했다.
보도자료 5쪽에 제시된 신속통합기획 시뮬레이션의 주요 지표를 보면 계획상 용적률은 280% 이하, 높이는 해발고도 125m·최고 34층 내외, 세대수는 970세대 내외다.
다만 여기서 주의해야 할 점이 있다.
현재 제시된 970세대는 공공임대주택을 포함한 신속통합기획 시뮬레이션안이다.
향후 정비계획 입안 과정에서 세부 계획과 세대수 등이 최종 확정되는 만큼 현 단계에서 ‘970세대 확정’으로 받아들이는 것은 이르다.
■ TJ뉴스 분석｜‘신통기획 확정=곧 착공’은 아니다
주민이나 부동산 수요자 입장에서 반드시 구분해야 할 부분도 있다.
이번 발표는 신속통합기획 확정 단계다.
서울시 자료에 따르면 이 지역은 2025년 5월 신속통합기획 후보지로 선정됐고, 같은 해 11월부터 올해 8월까지 자문회의와 주민간담회, 주민설명회 등을 거쳐 계획을 수립했다.
올해 8월 신속통합기획이 확정돼 서울시에서 자치구로 통보됐으며, 현재 계획상 2027년 6월 정비구역 지정을 목표로 하고 있다.
따라서 이번 발표를 곧바로 사업시행인가나 관리처분인가, 이주·철거 또는 착공 단계로 해석해서는 안 된다.
향후 실제 재개발 사업이 현실화되기까지는 정비계획 수립과 정비구역 지정 등 후속 절차가 남아 있다.
그 과정에서 세대수와 건축계획 등 일부 내용이 조정될 가능성도 있다.
■ 서울 신통기획 311곳 중 197곳 완료…정비사업 속도전 계속
이번 사당동 305-35 일대 계획이 확정되면서 서울시 전체 신속통합기획 대상 311개소 가운데 197개소의 기획이 완료됐다.
신속통합기획은 민간이 주도하는 재개발·재건축 사업에 서울시가 초기 단계부터 계획 수립을 지원하면서 도시계획과 공공성, 사업성을 함께 조정하는 방식이다.
기존 정비사업에서 도시계획 심의 등을 거치는 과정에서 계획이 반복적으로 수정되며 장기간 소요되던 문제를 줄이고 사업의 예측 가능성을 높이는 데 정책적 목적이 있다.
다만 ‘신속’이라는 명칭 자체가 모든 후속 절차의 기간을 보장하는 것은 아니다. 주민 의견 조정과 정비계획, 사업시행계획 등 실제 사업 과정에서 해결해야 할 과제는 여전히 남는다.
■ TJ뉴스 분석｜사당동 변화의 핵심은 ‘점’이 아니라 ‘생활권’
이번 계획을 부동산 공급 측면에서만 보면 약 970세대의 신규 주거단지가 들어서는 재개발 사업이다.
하지만 도시공간의 관점에서는 조금 다르게 볼 필요가 있다.
사당동 305-35 일대와 주변에서는 여러 개발사업이 동시에 진행되고 있고, 그 중심에는 남성역과 사당로16길이라는 공통된 생활축이 있다.
따라서 개별 정비구역 하나의 사업성을 높이는 것보다 도로와 보행로, 상업·커뮤니티시설, 청소년시설 등을 주변 지역과 어떻게 연결할 것인지가 장기적으로 지역의 주거환경을 좌우할 가능성이 크다.
특히 22m에 달하는 고저차와 좁은 도로라는 기존 지역의 구조적 약점을 해결하면서 약 970세대의 주택을 추가하는 것은 쉬운 과제가 아니다.
이번 계획이 사당로16길 확폭과 공공보행통로, 엘리베이터, 생활SOC를 동시에 제시한 이유도 여기에 있다.
서울시가 공개한 조감도 역시 고층 주거단지를 단순 배치하기보다 주변 저층주거지와의 높이 차이를 조절하고 보행축을 열어놓는 방향을 제시하고 있다.
다만 조감도는 어디까지나 신속통합기획의 이해를 돕기 위한 참고 이미지이므로 실제 건축물의 모습은 후속 절차에서 달라질 수 있다.
■ 2027년 6월 정비구역 지정 목표…이제부터가 실제 사업의 시작
사당동 305-35 일대는 신속통합기획이라는 중요한 관문을 통과했다.
하지만 앞으로 더욱 중요한 것은 계획이 실제 도시공간의 변화로 이어지는 과정이다.
도로 확폭과 보행환경 개선, 주변 개발사업과의 연결, 청소년수련시설 확충, 약 970세대의 주택 공급이라는 각각의 목표가 실제 정비계획에 얼마나 충실하게 반영될지가 관건이다.
김창규 서울시 도시공간본부장은 대상지 주변에서 다양한 개발사업이 추진되고 있어 지역 변화를 종합적으로 고려한 도로·보행체계 정비가 필요하다며, 신속통합기획을 통해 기반시설을 정비하고 생활동선을 연계해 지역 변화를 이끄는 주거단지가 조성되도록 지원하겠다는 입장을 밝혔다.
결국 사당동 305-35 재개발의 의미는 ‘34층 아파트 970세대’라는 외형적인 변화에만 있지 않다.
오랫동안 주민들이 불편을 겪었던 좁은 도로와 급경사 보행환경을 개선하고, 주변에서 진행되는 역세권 개발을 하나의 생활권으로 연결할 수 있느냐가 이번 정비사업의 실질적인 평가 기준이 될 것으로 보인다.
2027년 6월 정비구역 지정을 목표로 후속 절차가 진행되는 만큼 향후 구체적인 정비계획과 주택 공급 규모, 사업 추진 일정에도 지역 주민과 부동산 시장의 관심이 이어질 전망이다.
※ 이 기사는 서울시 도시공간본부의 ‘사당동 305-35 일대 재개발 신속통합기획’ 자료를 토대로 사실관계를 확인하고, TJ뉴스가 도시계획·주거환경·교통·보행체계 및 향후 정비사업 절차의 의미를 추가 분석해 독자적인 기사 구조로 재구성했습니다.
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